El modo más habitual que tenemos los ciudadanos de comprar una casa es hipotecarnos.
Pedimos al banco un préstamo sobre la vivienda y seguramente nos pasaremos gran parte de nuestra vida laboral devolviéndolo.
Los préstamos son contratos de adhesión, que ya vienen pre-redactados con una larga lista de cláusulas que aceptamos sin rechistar porque o firmamos o no hay dinero.
Una gran parte de esas cláusulas son abusivas, ante lo cual nos preguntamos: “¿y eso qu quiere decir?” siendo la respuesta que se trata de cláusulas no negociadas individualmente, predispuestas, cuya incorporación viene impuesta por una sola de las partes en el contrato hipotecario, la más poderosa, el banco, y que causa un grave desequilibrio en perjuicio del consumidor.
Desde el año 2013 y gracias a una Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, los jueces nacionales pueden apreciar su carácter abusivo, pero saquemos y revisemos nuestro préstamo y podemos encontrar una larga lista de cláusulas abusivas, algunas ya declaradas nulas por Sentencias, que pueden abaratar nuestra hipoteca. Vamos a ello:
Cláusulas suelo
Es la más famosa de las cláusulas abusivas. En general en España, lo que pagamos de cuota de hipoteca depende de un tipo de referencia, el Euribor. Si este baja, debería de bajar nuestra cuota. Pero hay muchas hipotecas en las que esto no sucede y ello es debido a que en esos préstamos se incluyó una cláusula que lo impedía por contener un tope de interés mínimo a pagar todos los meses. Es decir, aunque el Euribor esté por debajo, la cuota siempre era prácticamente fija
Redondeo al alza
Consiste en establecer en los préstamos hipotecarios cláusulas por las que el banco fija un redondeo solo al alza a la hora de calcular los intereses. Con esta cláusula, se refuerza la posición del banco mediante la recepción de unos ingresos sin dar a cambio ningún servicio. El Tribunal Supremo declaró estas cláusulas abusivas por causar en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que se derivan del contrato.
Comisiones de estudio y apertura del crédito hipotecario
Son comisiones totalmente abusivas ya que si no las aceptas no te conceden la hipoteca, y además, no han sido negociadas previamente con el cliente. Por otra parte, si firmamos el préstamo con nuestro banco habitual, conoce nuestra solvencia y no tiene sentido cobrarnos por algo que conoce.
Vencimiento anticipado por impago de una sola cuota
Esta es la que dice que a pesar del plazo pactado, si en alguna ocasión no pagamos un mes o más, tenemos que pagar todo lo que debemos del resto de la hipoteca e intereses.
Imposición de la sociedad tasadora
Se trata de imponer los gastos de tasación del inmueble para que los abone el comprador. Tenemos que tener claro que hay libertad para elegir la sociedad tasadora y que en todo caso el banco está obligado a entregar al cliente copia de la tasación.
Comisiones por cancelación anticipada, riesgo de interés y desistimiento
La comisión por cancelación o amortización anticipada parcial o total: retribuye al banco por los trámites administrativos y la compensación por lo que deja de percibir al dejar de generar y cobrar los intereses por el capital pendiente del préstamo.
La comisión de compensación por riesgo de interés: remunera al banco cuando cancelamos el préstamo si, por ejemplo, el interés actual es menor del que estamos pagando. Será el pactado con la entidad, solo se cobrará si la cancelación supone una pérdida para la entidad.
Esta cláusula puede ser legal, pero si ha sido introducida en el préstamo hipotecario sin informar previamente al consumidor de su existencia, claramente deja de serlo.
Reclamación de posiciones deudoras
En los casos en que nuestra cuenta se queda en números rojos y aunque solo sea durante un día o por un euro, se cobra una comisión entre 20 y 30 euros, que quebranta la normativa del Banco de España, porque impone gastos por servicios no prestados.
Gastos
Cláusula que impone todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca a la parte prestataria, cuando es el banco quien debiera hacerse cargo de los mismos.
Seguros vinculados a préstamos hipotecarios
De vida, de hogar.
Productos vinculados
Tarjetas, fondos, etcétera.
Recordemos que todos estos derechos nos amparan como consumidores y que están regulados tanto dentro de la normativa española como la europea.
Rosa Juárez Bermúdez
Abogada
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